البنوك قادرة على توظيف 5ر8 مليار دينار لمنح الائتمان العقاري

قال محافظ بنك الكويت المركزي الدكتور محمد الهاشل ان البنوك المحلية قادرة على توظيف نحو 5ر8 مليار دينار كويتي بالشكل السليم من اجل منح الائتمان للقطاع العقاري السكني.
جاء ذلك خلال الجلسة الثانية لمؤتمر الكويت الاسكاني الذي انطلق اليوم برعاية سمو أمير البلاد الشيخ صباح الاحمد الجابر الصباح تناول خلالها الدكتور الهاشل الاوضاع المالية للبنوك وقدرتها على الاستمرار في منح الائتمان للقطاع العقاري والسكني.
وأضاف خلال مشاركته في الجلسة المعنونة (دور القطاع الخاص في تقديم مساهمة فاعلة في توفير بدائل السكن وتحقيق التوازن بالسوق العقاري وتوفير منتجات عقارية) ان الاموال المتاحة للتوظيف وفق الظروف الحالية بلغت 34 مليار دينار في وقت يبلغ اجمالي الاصول لدى البنوك 60 مليار دينار.
وأوضح أن هناك حلقة مباشرة ووثيقة بين الاستقرار العقاري والمالي والقطاعات الاقتصادية الاخرى 'اذ كلما نشط القطاع العقاري تنشط معه القطاعات الاخرى' لافتا الى أن الازمة المالية العالمية الحالية نابعة من أزمة الرهون العقارية في الولايات المتحدة الامريكية ومن غياب لوائح تنظم هذا القطاع المهم حيث كان هناك تنوع في أدوات منح القروض للعملاء غير القادرين على السداد ما أدى الى مخاطر كبيرة انعكست على الاقتصاد العالمي ككل.
وذكر أن البنك المركزي وضع تعليمات وضوابط للقروض الاسكانية منذ منتصف تسعينيات القرن الماضي يتم تحديثها أولا فأولا وآخرها تعديلات تمت عام 2008 وترتبط بالقروض المقسطة الممنوحة للعملاء ممن يعتمدون على رواتبهم في السداد ولا مصادر دخل أخرى لديهم من أجل السداد فضلا عن الضوابط الاخرى التي تحافظ على العلاقة المتوازنة بين المقترض والمقرض.
وأشار الى اصدار البنك المركزي تعليمات جديدة العام الماضي للعملاء من أصحاب المدخولات الاخرى غير الرواتب 'وبإمكانهم شراء مساكن أغلى ثمنا وتتواءم تلك التعليمات الجديدة مع المعايير الرقابية والمصرفية وتسمح لهؤلاء العملاء الحصول على السكن الخاص المناسب لهم'.
وأكد على دور البنك المركزي والمصارف في توفير البيئة المناسبة والملائمة لمعالجة القضية الاسكانية متناولا تأثير الملف الاسكاني على الاداء الاقتصادي من خلال المساهمة في الناتج المحلي الاجمالي الى جانب القطاع النفطي.
وقال الدكتور الهاشل ان تلك المساهمة هي 'مباشرة عبر القطاع العقاري سواء الاستثماري او التجاري او الاسكاني وأيضا من خلال التأثير غير المباشر في القطاعات الاقتصادية الاخرى كالمقاولات والانشاءات التي تتحرك إيجابا بتحرك هذا القطاع'.
وأضاف ان للبنك المركزي كجهة نقدية ورقابية في حل القضية الاسكانية منطلقات ثلاثة أساسية تتمثل بأن الرعاية السكنية والقطاع العقاري يعتبران من وسائل نقل آثار السياسة النقدية الى الاقتصاد مبينا أن السياسة النقدية تصبو الى ترسيخ الاستقرار النقدي والحد من الضغوط التضخمية بالتالي تعزيز ادوار الاستقرار والنمو الاقتصادي بشكل مستدام.
وأكد سعي البنك المركزي الى تحقيق الاستقرار المالي وتعزيز متانة أوضاع وحدات الجهاز المصرفي وفي الوقت ذاته حماية العملاء من أي معاملات قد تضر بمصالحهم مبينا أن القيمة المضافة للانشطة العقارية تشكل نحو 12 في المئة من القيمة المضافة للقطاع غير النفطي 'وهي نسبة مؤثرة وآخذة في الازدياد ولذلك لا بد من النظر الى القضية من منظور اقتصادي'.
وذكر ان لخدمات المسكن الى جانب التضخم تأثيرا مباشرا وحيويا ومهما ويبلغ ما نسبته 49 في المئة من متوسط الانفاق الاسري في وقت بلغ معدل التضخم في خدمات المسكن نحو 9ر3 في المئة خلال عام 2013 ما يؤثر مباشرة بنحو 41 في المئة من معدل التضخم في 2014 ويضع عبئا على صانعي السياسة النقدية في (المركزي) ما يستوجب أن يؤخذ هذا الموضوع بعين الاعتبار في تحديد أسعار الفائدة المناسبة للحالة الاقتصادية.
وبشأن عمليات البيع والشراء في القطاع العقاري أفاد الدكتور الهاشل بأن قطاع السكن الخاص أصبح يستحوذ على ما نسبته 50 في المئة من هذه العمليات مشيرا الى أن النمو السنوي المركب لمبيعات القطاع العقاري في السكن الخاص بلغ خلال الفترة بين عامي 2009 و 2013 ما نسبته 20 في المئة.
وذكر ان القروض المقسطة الاسكانية الموجهة لبناء او شراء او ترميم المساكن الخاصة الممنوحة من البنوك والشركات وشركات التمويل التي يشرف عليها (المركزي) وإذا ما نسبت إلى الناتج المحلي الاجمالي 'فإننا نجدها نسبة مؤثرة على مر السنوات وفيها نوع من التطور الايجابي وتبين أهمية هذا القطاع وحتمية وضع النظم الملائمة معه'.
وأشار الى أن نمو هذا القطاع على أسس سليمة ومستدامة 'سيكون من مفاتيح الانتعاش الاقتصادي وعليه يحرص (المركزي) على توفير السياسة النقدية الملائمة التي تسمح بنمو بشكل مستدام عبر تحريك اسعار الفائدة لتتواءم مع الحالة الاقتصادية الراهنة ما يؤثر بالتالي على تكلفة التمويل وبدوره سيؤثر على القدرة الشرائية في الانشطة المرتبطة بالقطاع العقاري'.

ومن جانب المقرض قال الدكتور الهاشل إن البنوك وشركات الاستثمار تتأثر بالسياسة النقدية كذلك عن طريق قيم الضمانات التي تتأثر بالعرض والطلب والذي يتأثر بالتمويل وهو ككل يتأثر بالسياسة النقدية على الخدمات والبضاعة المرتبطة بالقطاع العقاري وتأثيرها على الضغوط التضخمية.
وأضاف ان الاقتراض الاسكاني قد يكون أهم قرار مالي للاسرة ويكمن ذلك بأنه ناتج عن التكلفة المالية المرتفعة خصوصا في ظل ارتفاع أسعار العقارات وما يترتب عليه من التزامات مالية كبيرة في سداد أصل المديونية وكذلك أعباء الفوائد.
وأشار في هذا الشأن الى ضرورة اتخاذ قرار الاقتراض بطريقة سليمة تمنع حدوث أي تعثرات للعميل مع الأخذ بالاعتبار ان هذه القروض كبيرة الحجم وتمتد لاعوام طويلة والاخذ بالاعتبار الاوضاع والملاءة المالية للعميل حاليا والتوقعات المستقبلية وإلا ستنتج عن ذلك بلا شك مخاطر على المقترض وأسرته وعلى المقرض.
وقال ان البنك المركزي يسعى من خلال السياسات والبرامج الرقابية الى ترشيد هذه الاعمال لجانبي المقترض والمقرض وتحقيق العلاقة المتوازنة بين الطرفين وتوفير المعلومات الكافية للعميل 'خصوصا الذين قد لا يأخذون بالاعتبار تبعات اقتراضهم مبالغ كبيرة'.
وذكر أن المحفظة الائتمانية وخصوصا القروض الاسكانية المقسطة لغرض الشراء والبناء والترميم تضاعفت أربع مرات ونصف المرة في العامين 2012 و2013 وكانت نحو المليار وربع المليار دينار وأصبحت سبعة مليارات دينار.
وبين الدكتور الهاشل ان نسبة النمو السنوي المركب بلغ 17 في المئة وينظر إليه من جانبين الاول الذي يبين قدرة البنوك وشركات الاستثمار على منح التمويل طويل الاجل الذي تزداد معه المخاطر خلافا للقروض قصيرة الأجل.
وأضاف ان الجانب الثاني يتطلب من البنك المركزي خطة رقابية تشرف على هذا الجهاز ووضع النظم التي تحقق التوازن في العلاقة بين الطرفين بحيث تكون تعليماته مرنة بما فيه الكفاية لتتمكن هذه المؤسسات من منح الائتمان وتوفير منتجات جديدة تتلاءم مع السوق وفي الوقت ذاته منع حدوث الازمات أو المشاكل والعراقيل في سداد ما على العملاء من التزامات.
وذكر ان نسبة القروض المقسطة الاسكانية الى اجمالي محفظة التسهيلات الائتمانية قد ازدادت عبر السنوات كما ازدادت أهميتها النسبية وكانت وتيرة نموها أسرع وأكبر ما يبين أهميتها في جانب الاصول والمحافظ.
وكشف أن أرصدة القروض الاسكانية المقسطة الى عدد السكان الكويتيين في العامين 2002 و 2013 ازدادت من ألف وخمسمئة دينار للفرد الى ستة آلاف دينار 'ما يفسر أن المحفظة آخذة في الازدياد وقد يكون ذلك ناتجا عن زيادة الدخول ولكن يضع على البنك عبء المراقبة في تحقيق التوازن المطلوب'.
من جانبه قال رئيس الجهاز الفني لدراسة المشروعات التنموية والمبادرات المهندس عادل الرومي إن دور الجهاز يتمثل في خلق فرص استثمارية للقطاع الخاص من اجل بناء المشاريع للتخفيف من العبء على الدولة من حيث توفير الخدمات وبناء القسائم والوحدات.
ورأى الرومي ان الدولة 'اذا ما أرادت أن توفر الخدمات فعليها اسنادها الى القطاع الخاص' لافتا الى أن المشاريع الاسكانية تندرج ضمن المشاريع التي يدعمها الجهاز الفني لدراسة المشروعات التنموية والمبادرات.
وأكد ضرورة توفير مبدأ الشفافية من أجل اشراك القطاع الخاص المحلي والدولي فى هذه المشاريع وتوحيد المعايير واعطاء دور اكبر للقطاع الخاص في المشاريع الذي لم تتعد مساهمته الحالية ما نسبته 7 في المئة خلافا للدول الاخرى مثل شركات الكهرباء والطرق والخدمات.
من جهته قال وزير التجارة السابق وعضو المجلس الاعلى للتخطيط أحمد باقر ان الحلول السابقة لحل القضية الاسكانية 'فشلت وكانت أقل من الطموح' رغم النوايا الحسنة معللا ذلك بأن القوانين التي شرعت 'لم تأخذ بعين الاعتبار طول الدورة المستندية والفساد الاداري والمالي وعدم القدرة على التنفيذ'.
وأوضح باقر أن هذه القوانين تضمن مواعيد انجاز محددة لم يلتزم بها وبعضها تعرض لتعديلات كثيرة ابعدها عن فكرته لافتا الى أن كل القوانين اعتمدت على الرعاية الكاملة للدولة دون اعطاء دور للقطاع الخاص ما أدى الى تنامي اعداد الطلبات وتضخم الكلفة.
وشدد على ضرورة اعادة النظر في رؤية الدولة للقضية والكلفة المالية ل 8000 طلب اسكاني سنويا ومساهمة المواطنين ودور القطاع الخاص فيها مشيرا الى أهمية قيام القطاع الخاص بالدور الاكبر في توفير السكن للمواطنين عبر انشاء شركات اسكانية تساهم فيها الدولة بتوفير الاراضي.
وأكد باقر في السياق ذاته ضرورة أن تعمل هذه الشركات بتحرر وبعيدا عن قيود الدورة المستندية الحكومية ما من شأنه أن يؤدي الى تنامي عدد الوحدات السكنية بدرجة لا تقل عن الطلب.
وأشار الى وجوب قيام الدولة بانشاء الشركات الاسكانية بواقع 20 في المئة منها مساهمة للحكومة و 30 في المئة للقطاع الخاص و 50 في المئة تعرض للاكتتاب العام للمواطنين مبينا ان مساهمة الحكومة عينية بالاراضي فقط لاسيما انها المالك الرئيسي الوحيد للاراضي وفقا للقانون 50 لسنة 2010.
بدوره استعرض رئيس مجلس ادارة شركة (الارجان) المهندس خالد المشعان البعد التاريخي لبداية القضية الاسكانية في البلاد مشيرا الى أن المشكلة 'بدأت قبل ارتحال المواطنين الى خارج السور'.
وقال المشعان ان مجلس الوزراء أصدر قرارا بأن تكون مساحة القسيمة النموذجية 750 مترا مربعا لتحويل العوائد المالية للنفط الى المواطن عن طريق التنمية وإعطاء مساكن كبيرة مبينا ان 'سعر القسيمة كان حينذاك 1250 دينار كويتيا والآن سعر المتر 750 دينارا فما فوق'.
ودعا الى أن تضع مؤسسة الرعاية السكنية معايير واضحة ومأخوذة من مؤسسات عالمية ذات خبرات وتأهيل الشركات ومعرفة قدرتها على البناء وتوفير الاراضي واسنادها الى القطاع الخاص لبنائها وبناء الوحدات وتوزيعها على المواطنين.