تغيير المالك والاخلاء

استشارات

تغيير المالك والاخلاء

السؤال: تغيير المالك والاخلاء

الإجابة:

الأخ الفاضل / تنص المادة 16 من المرسوم بقانون رقم 35 لسنة 1978 بشأن إيجار العقارات على:-

اذا انتقلت ملكية العين المؤجرة اختيارا او جبرا الى شخص آخر فان الايجار ينفذ في حق المالك الجديد ولو لم يكن له تاريخ ثابت سابق على التصرف الذي نقل الملكية وتستمر احكام العقد من حيث آثاره والمدة اللازمة لتعديل الاجرة بالنسبة الى المالك الجديد. ويشترط لذلك ان يكون المستأجر شاغلا العين المؤجرة في تاريخ انتقال الملكية. على ان الايجار لا ينفذ في حق المالك الجديد اذا اثبت صوريته او اثبت غشا يبطله.

كما تنص المادة 20 من ذات المرسوم على :-

استثناء من احكام المادة 19 لا يجوز للمؤجر ان يطلب - ولو عند انتهاء مدة الايجار - اخلاء العين المؤجرة فيما عدا الاراضي الفضاء - الا لاحد الاسباب الآتية :

4- اذا كانت العين مؤجرة لممارسة التجارة فيها فاغلقها المستأجر بدون عذر تقبله المحكمة مدة تجاوز ستة اشهر حتى لو دفع الاجر .

5- اذا ثبت ان العين المؤجرة اصبحت آيلة للسقوط ويخشى منها على سلامة السكان ، او صدر قرار ملزم بالهدم من الجهة التنظيمية المختصة .

6- اذا اراد المالك هدم العين المؤجرة لاعادة بنائها من جديد في احدى الحالات الآتية :

أ- اذا مضى خمسة وعشرون سنة على الاقل من تاريخ انتهاء البناء الاصلي ويجوز تعديل هذه المدة بمرسوم .

ب- اضافة البلدية اراض الى العقار لا تقل مساحتها عن عشرة في المائة من مساحته سواء كان ذلك بسبب وجود زوائد تنظيمية او تعديل في حدود العقار .

ج- اقامة مبان استثمارية او تجارية حديثة بدلا من البيوت والمباني المتعارف على تسميتها بالبيوت العربية .

في جيمع هذه الحالات يجب ان يزيد حجم البناء الجديد على القديم بنسبة خمسين في المائة على الاقل ، ويجوز تعديل هذه النسبة بمرسوم .

اذا كانت نظم البناء لا تسمح بالزيادة الى هذه النسبة ويجب اتباع اعلى نسبة تسمح بها هذه النظم .

لا يجوز الحكم بالاخلاء الا بعد الحصول على التراخيص اللازمة من الجهة المختصة .

يجب على المالك ان يشرع في الهدم خلال ستة اشهر من تاريخ الاخلاء وان يبدأ في البناء في مدة تحددها البلدية في الترخيص اللازمة . فاذا اخل المالك باي من الميعادين المذكورين كان للمستأجر - بحسب الاحوال - الحق في العودة الى شغل العين او التعويض ان كان له مقتضى .

7- اذا رغب المؤجر في تعلية المبنى ولم يكن ثمة اتفاق يمنعه من ذلك بشرط الا يكون من الممكن اجراء التعلية مع بقاء المستأجر في العين المؤجرة .

لا يحكم بالاخلاء قبل الحصول على التراخيص اللازمة من الجهة المختصة .

على المؤجر ان يشرع في التعلية قبل مضي ستة اشهر من تاريخ الاخلاء فاذا تأخر بدون عذر مقبول كان للمستأجر الحق في العودة الى شغل العين المؤجرة او التعويض ان كان له مقتض .

اذا لم يرغب المؤجر في الاخلاء وترتب على اعمال التعلية اخلاء جزئي او وقتي بالانتفاع بالعين جاز للمستأجر فسخ العقد او المطالبة بانقاص الاجرة بقدر ما نقص من الانتفاع .

وبالتالى أخى الفاضل ينفذ عقد الإيجار فى حق المالك الجديد - وعليك ألا تخلى المحل بناء على رغبة المالك الجديد إلا بناءا على حكم إخلاء من المحكمة كون هذا الحكم لن يصدر إلا بعد التأكد من صدور ترخيص بالهدم من الجهات المختصة - ولايحق لك تغيير النشاط فى العقد - حتى لاتقع تحت طائلة القانون فعدم تحديد نشاط فى العقد للمحل يبيح لك استغلال المحل بالنشاط التجارى الذى يستغل فية المحل حاليا . وفقك الله.